Z Agnieszką Związek, prezes spółki SIM Śląsk Północ, która planuje w Ostrowach nad Okszą budowę nowego osiedla mieszkaniowego, rozmawiamy o aktualnym zaawansowaniu projektu oraz zasadach naboru przyszłych mieszkańców.
Pani prezes, na jakim etapie jest obecnie realizacja osiedla „Akacjowa Ostoja” w Ostrowach nad Okszą?
Obecnie trwa ocena złożonych przez firmy ofert cenowych na budowę osiedla. Przetarg na generalnego wykonawcę inwestycji jest więc w końcowej fazie. Zainteresowanie było bardzo duże. Myślę, że wyboru dokonamy w ciągu najbliższych kilkunastu dni.
Koncepcja architektoniczna zakłada wzniesienie trzech budynków z łącznie dwudziestoma siedmioma lokalami mieszkalnymi przy ulicy Wąskiej i Chabrowej. Jaka będzie ich dokładna struktura?
Zaplanowaliśmy mieszkania liczące 35m², 54m², 61m² i aż do 71m². Myślę więc, że będą one odpowiednie dla singli, rodzin z dziećmi, ale i także osób starszych. Powstaną również czterdzieści cztery miejsca parkingowe, w tym sześć dla osób niepełnosprawnych oraz zapewnimy komórki lokatorskie. Nie zapomnieliśmy o placach zabaw dla dzieci i atrakcyjnym zagospodarowaniu najbliższego otoczenia. Budynki mają mieć nowoczesny wygląd i będą przystosowane dla osób z niepełnosprawnościami. Zastosujemy w nich odnawialne źródła energii, gdyż stawiamy na ekologię. Przestrzenie wspólne wypełni ponadto sztuka, która inspiruje, wzbogacając doświadczenia mieszkańców i tworząc unikalny, kreatywny charakter. Jesteśmy przekonani, że to osiedle stanie się dumą naszej firmy i przyczyni się do rozwoju lokalnej społeczności.
No właśnie, proszę powiedzieć, jakie będą kolejne ruchy? Kiedy wystartuje nabór przyszłych mieszkańców?
Procedury mające wyłonić przyszłych najemców przeprowadzi urząd gminy w Miedźnie. Bieżące informacje z tym związane, w tym szczegóły i terminy składania ofert, będą więc dostępne na stronie urzędowej gminy Miedźno, jej mediach społecznościowych i w lokalnej prasie. Ogłoszenia pojawią się również na naszej stronie internetowej simslaskpolnoc.pl. Nim to się jednak stanie, chcemy się spotkać ze wszystkimi zainteresowanymi i dokładnie przedstawić wszelkie szczegóły związane z inwestycją. W Miedźnie takie spotkanie informacyjne planujemy w drugiej połowie lutego. Gdyby gminie nie udał się nabór na wszystkie lokale, to spółka przeprowadza wtedy kolejny, uzupełniający.
Wspomniała pani o najemcach. Mieszkania oferowanego przez SIM nie będzie można po prostu kupić?
Zgadza się. Ustawa o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa nie przewiduje takiej możliwości. SIM-y oferują dwa rodzaje najmu – z opcją wykupu lub bez niej. Przy czym każda umowa będzie oferowana w pierwszej kolejności jako umowa z opcją wykupu, jednakże to najemca będzie decydował czy zamierza dążyć do zakupu najmowanego mieszkania. W przypadku umowy najmu bez opcji wykupu najemca będzie miał możliwość przekształcenia dotychczasowej umowy w umowę najmu z opcją wykupu w każdym czasie trwania stosunku najmu, a jeśli do upływu piętnastoletniego okresu trwania umowy pozostało mniej niż sześć miesięcy, możliwość ta przekształci się w prawo pierwokupu.
Na jaki czas zawierane będą zatem umowy najmu?
Umowa najmu bez opcji wykupu jest zawierana na czas oznaczony, jednak nie dłuższy niż piętnaście lat. Natomiast umowa najmu z opcją dojścia do własności jest zawierana na czas trzydziestu lat od dnia zawarcia pierwszej umowy najmu dla danej inwestycji mieszkaniowej, z możliwością przeniesienia własności na najemcę najwcześniej po upływie piętnastu lat.
Komu tak naprawdę dedykowane są mieszkania w SIM?
Wszystkim. Ustawa przewiduje jedynie, że aby ubiegać się o mieszkanie w SIM nie można mieć tytułu prawnego do lokalu mieszkalnego w tej samej miejscowości. Odpowiedni wniosek będą więc mogli złożyć zarówno mieszkańcy gminy, jak i wszyscy zainteresowani z regionu, którzy chcieliby zamieszkać w urokliwych Ostrowach nad Okszą – miejscowości blisko natury, zalewu i lasów, z pięknymi terenami rekreacyjnymi, ale i o bardzo dobrze rozwiniętej infrastrukturze społecznej i świetnie skomunikowanej. W sytuacji jednak, gdy liczba zainteresowanych będzie wyższa niż liczba budowanych mieszkań, będą mieć zastosowanie kryteria pierwszeństwa, które określiła Rada Gminy Miedźno w specjalnie podjętej uchwale. Jest ich kilka i za każdy z nich komisja przeprowadzająca nabór przyzna określoną tam ilość punktów. Po rozpatrzeniu wniosków stworzona zostanie tzw. lista najemców, a w przypadku większej liczby chętnych – także lista rezerwowa.
A co z kryterium dochodowym?
Program nie przewiduje minimalnego poziomu zarobków uprawniającego do skorzystania z najmu mieszkania w ramach SIM. Na etapie weryfikacji wniosków badana będzie jednak sytuacja finansowa najemnicy pod kątem jego możliwości regularnego opłacania czynszu. Osoby ubiegające się o mieszkanie w SIM bedą musiały wykazać, że będą w stanie regularnie płacić czynsz oraz opłaty niezależne, na przykład za media. To tzw. zdolność czynszowa. Z drugiej strony określony został ustawowo maksymalny próg dochodowy, po przekroczeniu którego zawarcie umowy najmu w zasobach SIM nie będzie możliwe.
Jak wysokie będą opłaty za mieszkanie?
Wysokość czynszu ustali Zgromadzenie Wspólników SIM Śląsk Północ. Stawki czynszu za 1m² powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego są ustalane w takiej wysokości, aby suma czynszów za najem wszystkich lokali eksploatowanych przez SIM pozwalała na pokrycie kosztów eksploatacji i remontów budynków oraz spłatę zobowiązań SIM związanych z budową. Stawka za 1m² nie może przekraczać 4 proc. wartości odtworzeniowej lokalu w skali roku. Poza opłatami czynszowymi najemca mieszkania ponosi opłaty niezależne, związane z dostawą mediów oraz z tytułu wywozu nieczystości. Na przykładzie innych SIM-ów wiemy już, że stawki czynszów określono na wysokościach dużo korzystniejszych niż obecne ceny rynkowe. Taka jest bowiem idea mieszkań społecznych. Najemcy będą mogli ponadto korzystać z dopłat do czynszu.
Proszę coś o tym więcej powiedzieć.
To dopłaty, o których mowa w ustawie z dnia 20 lipca 2018 roku o pomocy państwa w ponoszeniu wydatków mieszkaniowych w pierwszych latach najmu mieszkania. Dopłata jest uzależniona od ilości osób zamieszkujących w mieszkaniu, jego powierzchni oraz wskaźnika odtworzeniowego ogłaszanego przez właściwego wojewodę. Jeden najemca może korzystać z takich dopłat do piętnastu lat. Wnioski o dopłaty najemcy składają w urzędzie gminy. Wypłaca się je ze środków Funduszu Dopłat Banku Gospodarstwa Krajowego.
Czy najemcy będą musieli w jakimś stopniu uczestniczyć w kosztach budowy?
Tak. Umowa będzie obligować do wniesienia partycypacji w wysokości 20 proc. kosztów budowy lokalu mieszkalnego. Na takim poziomie określiły to gminy, które są udziałowcami spółki. Mając na uwadze obecne ceny nieruchomości i wysokość odsetek kredytowych przy komercyjnym kredycie hipotecznym, to bardzo korzystne rozwiązanie. Kredyt na budowę inwestycji zaciąga SIM w BGK, na bardzo preferencyjnych warunkach. Najemca płaci tylko czynsz. W tej kwocie comiesięcznych należności ujęta jest część, która idzie na spłatę kredytu zaciągniętego przez SIM oraz pokrycie wydatków eksploatacyjnych.
Czym jest właściwie ta partycypacja?
To po prostu inaczej wkład własny. Najemca nigdy nie straci tych pieniędzy. Opłata partycypacyjna objęta jest gwarancją zwrotu i co ważniejsze – podlega waloryzacji według aktualnej, rynkowej wartości danego mieszkania. Jeżeli najemca zrezygnuje z najmu wpłacone pieniądze zostaną zwrócone, a w przypadku wykupu mieszkania – zaliczone na poczet ceny sprzedaży lokalu. Oczywiście w zwaloryzowanej wysokości. Istnieje również możliwość rozliczenia partycypacji w czynszu. To tzw. wakacje czynszowe. Dzięki temu najemca przez czas określony w umowie, a w przypadku emerytów – bezterminowo, będzie płacił nawet 20 proc. niższy czynsz.
Czyli po wpłaceniu partycypacji i zakończeniu inwestycji pozostaje już tylko odebrać klucze?
Po zakończeniu inwestycji zawarte zostaną z mieszkańcami umowy najmu instytucjonalnego. Umowa najmu będzie ponadto przewidywać obowiązek wpłacenia przez najemcę kaucji mieszkaniowej, która będzie stanowiła zabezpieczenie należności z tytułu najmu, istniejących w dniu opuszczenia lokalu przez najemcę. Wysokość kaucji zostanie określona w dokumentach dotyczących naboru. Jej opłacenie będzie konieczne przed odebraniem kluczy do mieszkania. Kaucja podlega oczywiście zwrotowi.
Czy najem z opcją dojścia do własności to obecnie najlepsza propozycja na rynku nieruchomości?
Zdecydowanie tak. SIM stwarza możliwość zamieszkania w nowym mieszkaniu, bez konieczności zaciągania kilkuset tysięcznego kredytu hipotecznego. Nie oddajemy mieszkań w stanie deweloperskim, ale wykończone „pod klucz”, od razu gotowe do wprowadzenia. Najemca nie musi ponosić dodatkowych kosztów związanych z jego wykończeniem. Te obecnie idą już przecież w dziesiątki tysięcy złotych. To nie tylko wielka korzyść finansowa, ale także oszczędność czasu, a co równie ważne, nie ma stresu i napięć, które niejednokrotnie generują remonty. Po odbiorze kluczy wystarczy je tylko umeblować i po prostu w nim zamieszkać.
Dziękuję za rozmowę.
